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Novidades da Lei nº 13.465/2017

04 de setembro - 2017

O desenvolvimento dos chamados “condomínio de lotes” ou “loteamento fechado” já é algo comum no Brasil, mesmo sem o regramento claro e específico em lei federal. Agora, com o objetivo de introduzir na legislação federal a possibilidade da criação do “condomínio de lotes”, foi publicada, no último 11 de julho, a Lei 13.465/2017, que incluiu o artigo 1.358-A no Código Civil.

Apesar de parecidos, juridicamente essas denominações possuem diferenças significativas. Quando usamos o termo “condomínio” (Lei 4.591/64), entende-se que não há qualquer parcelamento do terreno, permanecendo íntegra a gleba originária, mas, por convenção, há instituição de um condomínio pro-diviso, dispondo que naquele imóvel haverá partes que serão de propriedade comum e outras de titularidade exclusiva de cada um dos condôminos, havendo o fracionamento do solo em partes ideais de propriedade e vinculadas, por ficção jurídica, a cada uma das partes exclusivas (unidades autônomas).

Já o “loteamento” (Lei 6.766/79), trata-se de uma modalidade de parcelamento do solo, em que uma gleba é subdividida em diversos lotes, totalmente separados juridicamente uns dos outros, com a criação de vias e espaços públicos que são transferidos à titularidade do município.

A Lei 13.465/2017 dispôs sobre o condomínio de lotes nos art. 58 e 78. O primeiro introduz no Código Civil o art. 1.358-A, admitindo a possibilidade de adoção do regime condominial para unidades autônomas constituídas de lotes. O segundo acrescenta à Lei de Parcelamento do Solo Urbano o § 7º ao art. 2º , facultando ao loteador constituir o lote como unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes, e o § 4º do art. 4º, autorizando o município a instituir limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana.

Condomínio de lotes X condomínio sobre conjunto de edificações

A Lei 4.591/64 (artigo 1º) assim como o Código Civil (artigo 1.331), estabelece que para ser possível a instituição de condomínio edilício é necessária a existência de edificações, o que, inicialmente, não se observa no caso da venda de lotes. Sob a perspectiva do direito civil, o condomínio de lotes é um condomínio edilício cujas unidades autônomas são lotes aptos a serem edificados por seus adquirentes, em lugar de edificações prontas.

Para superar tais entraves legislativos e tentar conferir alguma segurança jurídica aos condomínios de lotes e loteamentos fechados, alguns municípios editaram leis estabelecendo a possibilidade de sua implementação.

art. 8º da Lei de Condomínios e Incorporações, admite a figura do “conjunto de edificações”, em que partes do terreno são reservadas para a utilização exclusiva dos moradores de cada edificação e partes são de uso comum de todos os condôminos.

Em relação ao condomínio edilício, a incorporação acontece através da venda do imóvel “na planta”, consiste na transferência de uma fração ideal associada a unidade a ser edificada. A responsabilidade pela construção da edificação é, em geral, do próprio incorporador, mas os arts. 29 e 68 da Lei 4.591/64 também admitem que ela seja repassada ao próprio adquirente. Em todos os casos, no entanto, é preciso que os respectivos projetos de edificação já estejam aprovados pelo município.

art. 1.358-A, acrescentado ao Código Civil pela Lei 13.465/2017, limita-se a admitir unidades autônomas constituídas por lotes e não por edificações ou partes de edificações.

Com isso, torna-se legal em condomínios de lotes a construção posterior nos terrenos dos adquirentes, em lugar de edificações prontas, reunidas em condomínio. Isso permite que esses terrenos tenham uma identidade registral própria, que não se confunde nem com a projeção vertical da edificação, nem com o terreno inteiro do condomínio, inaugura-se um novo conceito de lote, que, inicialmente, era somente formado a partir do desmembramento ou loteamento, e, agora, passa a ser também a correta denominação para unidade autônoma compreendida em condomínio de lotes, sem parcelamento do solo.

Condomínio de lotes X parcelamento do solo

A Lei de Parcelamento do Solo define “lote” como “o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (art. 2º, § 4º), prevê o loteamento e o parcelamento como formas de parcelamento do solo e estabelece procedimentos e requisitos para a aprovação dessas operações pelos municípios.

O parcelamento do solo urbano consiste na “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação”, podendo ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Como loteamento entende-se a divisão de gleba em lotes destinados a edificação, com “abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” Enquanto o desmembramento, se dá mediante “aproveitamento do sistema viário existente” (art. 2º, §§ 1º e 2º).

A Lei de Parcelamento do Solo Urbano exige que a construção de edificações seja sempre precedida da instalação de infraestrutura básica e observe os índices urbanísticos fixados pelo plano diretor.

A qualificação do terreno como lote é pré-requisito para a subsequente construção de uma ou mais edificações, uma vez que esta deve ser acompanhada da abertura de vias de circulação, áreas livres de uso público (praças e parques), equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e equipamentos comunitários (escolas e postos de saúde, quadras esportivas e bibliotecas), proporcionais à densidade de ocupação previstas pelo plano diretor (arts. 4º, I, e § 2º e art. 5º, parágrafo único).

Em nenhuma hipótese se pode, portanto, admitir a construção de edificações sobre glebas ainda não parceladas, pois estas, por definição, não estão dotadas da infraestrutura pública acima citada. O que se admite, a critério do município, é que o lote seja ocupado por mais de uma edificação, hipótese em que se formará um condomínio edilício na modalidade “conjunto de edificações”.

O condomínio de lotes como forma de organização da quadra

§ 7º do art. 2º da Lei 6.766/1979 admite que os lotes, produzidos mediante loteamento ou desmembramento de gleba, sejam reunidos em condomínio, que poderá administrar serviços e dispor de áreas e equipamentos de uso comum dos condôminos.

“Por meio do condomínio de lotes, permite-se que as quadras privadas derivadas do parcelamento do solo sejam organizadas sob a forma de condomínio, independentemente de edificação. Tal sistema não é uma alternativa ao loteamento tradicional, pois em nada altera os ônus a que se encontra submetido o empreendedor. Além disso, assegura-se à prefeitura a prerrogativa de instituir servidões de passagem em benefício dos não moradores e de disciplinar a construção de muros e cercas, com vistas à proteção da paisagem.” relatório do afirmou o Senador Romero Jucá em relatório perante a Comissão Mista da MPV 759, que fundamenta o PLV 12/2017

As áreas de uso comum dos condôminos não substituem as vias públicas e praças a serem transferidas ao município. Quanto a esse aspecto, não se seguiu o modelo adotado em outras proposições, como o PL 3.057/2000, que previa o “condomínio urbanístico” como forma de parcelamento do solo alternativa ao loteamento e ao desmembramento.

A vantagem do condomínio de lotes sobre o condomínio edilício no que diz respeito ao “conjunto de edificações” reside no fato de que se poderá controlar melhor a localização de cada edificação, que integrará lote próprio, em lugar de compartilhar um mesmo lote com outras edificações. Isso facilita o controle ocupação do solo devido ao fato de que, via de regra, os índices urbanísticos são estabelecidos com a pressuposição de que cada lote será ocupado por apenas uma edificação. Os recuos laterais, por exemplo, visam assegurar um distanciamento entre edificações, mediante a preservação de uma distância entre cada edificação e as divisas do respectivo lote.

No caso do conjunto de edificações sobre um mesmo lote, o afastamento entre edificações teria que ser assegurado por meio de índices de outra natureza ou análise discricionária de cada empreendimento. No condomínio de lotes esse problema desaparece, pois cada edificação é construída sobre lote próprio e deve observar os respectivos índices urbanísticos.

Do condomínio fechado ao condomínio aberto

§ 4º do art. 4º da Lei 6.766/1979, explicita as possibilidades de regulação urbanística do condomínio de lotes pelo município. Poderão ser instituídas, por exemplo, servidões de passagem para moradores não residentes no condomínio, assim como proibida a construção de muros que possam comprometer a paisagem urbana.

Aplicadas sobre conjuntos de lotes, como agora autoriza a Lei 13.465/2017, medidas desse tipo podem viabilizar o oferecimento à cidade em geral de novas áreas de livre circulação, mas administradas e financiadas exclusivamente pelos condôminos. Um exemplo de uso público de lote privado pode ser encontrado na quadra aberta localizada no encontro da Avenida Paulista com a Alameda Ministro Rocha Azevedo, em São Paulo, que é totalmente aberta à circulação de pedestres.

Conclusão

O condomínio de lotes pode cumprir um papel positivo no desenvolvimento urbano brasileiro. Adotado com as devidas cautelas, propiciará a formação de áreas privadas de acesso público, cuja conservação será feita não pelo poder público, mas pelo condomínio. Esta poderá prover, ainda, serviços de vigilância patrimonial, paisagismo, limpeza e manejo de resíduos sólidos, que beneficiarão não apenas os próprios condôminos, mas também os pedestres que vierem a circular pelo condomínio.

A Lei 13.465/2017 torna ilegais quaisquer eventuais tentativas evasão dos ônus urbanísticos próprios a qualquer forma de parcelamento do solo.

Fonte: Linkedin, 21 de julho de 2017

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